優(yōu)級(jí)房貸危機(jī)是指美國(guó)貸款市場(chǎng)信用等級(jí)高、債務(wù)負(fù)擔(dān)合理、風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)質(zhì)客戶出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難從而導(dǎo)致的房貸危機(jī)，由于這些人大部分為中產(chǎn)階級(jí)，因此也可稱作為“中產(chǎn)階級(jí)”的危機(jī)，那些買得起房子，但由于就業(yè)危機(jī)來(lái)臨，無(wú)法按時(shí)還貸。“次貸危機(jī)”的根源在于泡沫，那么“優(yōu)貸危機(jī)”的可怕之處在于，作為國(guó)家中堅(jiān)力量的“中產(chǎn)階層”開始出現(xiàn)收入危機(jī)了，這要比窮人的危機(jī)更致命。

 背景知識(shí)

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款大致可以分為3個(gè)層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)、ALT-A貸款市場(chǎng)和次級(jí)貸款市場(chǎng)。優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)面向信用等級(jí)高、債務(wù)負(fù)擔(dān)合理、風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)質(zhì)客戶，按揭利率相對(duì)較低。次級(jí)市場(chǎng)是指信用指數(shù)低、收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶，如美國(guó)的低收入階層和新移民。而ALT-A貸款市場(chǎng)是介于二者之間的灰色地帶，泛指那些信用記錄不錯(cuò)，但缺少或完全沒有固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件的客戶。

隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了下滑周期，原本的優(yōu)質(zhì)貸款現(xiàn)在也受到了很大的影響。

形成依據(jù)

優(yōu)級(jí)房貸危機(jī)

房地美(美國(guó)的兩家貸款抵押公司：房利美和房地美)2009年第三季度90天以上的貸款違約率上升到3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和2009年第二季度的2.78%。新增壞賬76億美元，比2008年同期上升了46%。

據(jù)美國(guó)貨幣管理局和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)管理局2009年12月21日公布的數(shù)據(jù)，還款逾期60天以上的優(yōu)級(jí)房貸數(shù)量，2009年第三季度已同比多出一倍以上，達(dá)到83.8萬(wàn)戶。而2009年第一至第三季度，優(yōu)級(jí)房貸的違約、止贖數(shù)量已超過(guò)次級(jí)房貸。2009年第四季度的數(shù)據(jù)持續(xù)惡化：

2009年10月，房地美90天以上的貸款違約率升至4.98%，這一數(shù)據(jù)在9月份時(shí)只有4.72%，2008年同期只有1.89%。

房利美和房地美2009年11月住宅抵押貸款拖欠率升至3.72%，高于10月份的3.54%和2008年同期的1.52%。

房利美預(yù)測(cè)，受抵押貸款壞賬等因素的影響，2010年里，該公司的信貸損失可能進(jìn)一步擴(kuò)大。美國(guó)優(yōu)級(jí)房貸的對(duì)象是家庭年收入在4萬(wàn)~15萬(wàn)美元的中產(chǎn)階級(jí)，占美國(guó)總?cè)丝诘募s70%，但金融危機(jī)導(dǎo)致中產(chǎn)階級(jí)大量失業(yè)，收入減少甚至“絕收”，因此房貸還款逾期乃至斷供導(dǎo)致止贖的情況大量出現(xiàn)。

以上數(shù)據(jù)表明優(yōu)級(jí)房貸危機(jī)在美國(guó)發(fā)生了。

涉及人群

美國(guó)優(yōu)級(jí)房貸危機(jī)

美國(guó)優(yōu)級(jí)房貸的對(duì)象是家庭年收入在4萬(wàn)~15萬(wàn)美元的中產(chǎn)階級(jí)。隨著失業(yè)率的攀升，占美國(guó)約65%到85%的人口的中產(chǎn)階級(jí)處境堪憂，導(dǎo)致了該階級(jí)大量背負(fù)的原本風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)級(jí)貸出現(xiàn)大量違約。通常而言，家庭年收入從3萬(wàn)美元到15萬(wàn)美元都屬于中產(chǎn)階級(jí)。可如今，越來(lái)越多人(包括中產(chǎn)階級(jí))能否取得收入成為首要問(wèn)題。根據(jù)彭博社調(diào)查，美國(guó)2009年的平均失業(yè)率預(yù)估將在10%以上，將是1948年以來(lái)最高紀(jì)錄。此外，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境同樣令人擔(dān)憂。分析認(rèn)為，到2012年，價(jià)值1.4萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當(dāng)時(shí)正是有毒資產(chǎn)問(wèn)題最嚴(yán)重的時(shí)期。

優(yōu)級(jí)貸的房主很多在金融危機(jī)中失業(yè)，是造成大量逾期未還貸違約的重要原因。經(jīng)濟(jì)學(xué)家席勒與凱斯說(shuō)，失業(yè)潮沖擊的對(duì)象不分貧富，因此房貸違約仍將在今年續(xù)增。去年就已有愈來(lái)愈多優(yōu)級(jí)房貸的房貸戶還不出錢，而即便今年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景樂(lè)觀，這種趨勢(shì)仍將繼續(xù)擴(kuò)大。

摩根大通北美房貸部分析師托尼·羅(TonyLuo)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，優(yōu)級(jí)房貸的中產(chǎn)階級(jí)客戶不像次級(jí)房貸客戶那樣幾乎沒有穩(wěn)定的收入，首付款也要高出很多，而且其中相當(dāng)一部分人還貸已有一段時(shí)間。即便止贖，放貸的公司收回房屋后拍賣，損失也不可能大到那兒去，但是“一旦出現(xiàn)大面積違約，對(duì)金融機(jī)構(gòu)會(huì)造成不小的沖擊”。

美國(guó)現(xiàn)在的利率處于最低水平，政府為了挽救岌岌可危的住房市場(chǎng)，對(duì)按揭購(gòu)房者出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策。而未來(lái)美國(guó)加息的可能性非常大，這將使浮動(dòng)利率的優(yōu)級(jí)房貸還貸者的負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重，從而導(dǎo)致違約情況更多地出現(xiàn)。

影響后果

從社會(huì)與經(jīng)濟(jì)構(gòu)成而言，優(yōu)貸的持有人是美國(guó)的中堅(jiān)力量。如果大量的中產(chǎn)階級(jí)全面陷入到優(yōu)貸危機(jī)當(dāng)中，不僅美國(guó)經(jīng)濟(jì)將遭遇到致命打擊，同時(shí)優(yōu)貸危機(jī)產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)也會(huì)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生新一輪的沖擊。在第一波的次貸違約中，原本就是爛貸款的東西變壞了，而現(xiàn)在主流貸款出問(wèn)題，主要因?yàn)楝F(xiàn)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了下滑的周期，原本質(zhì)量好的貸款現(xiàn)在也受到很大的影響。

第一太平洋咨詢公司主席Thomas Atteberry說(shuō)：“次級(jí)貸款只是冰山一角;”“優(yōu)先級(jí)貸款造成的影響將會(huì)大大超越次級(jí)貸款。” 一些金融機(jī)構(gòu)的危機(jī)和華爾街的二季度財(cái)務(wù)報(bào)表早已表明，信用風(fēng)險(xiǎn)正在從次貸市場(chǎng)轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)，而違約率的上升也不僅僅限于房市。

加州的IndyMac是一家主要從事Alt-A貸款的商業(yè)銀行，Alt-A貸款違約率的不斷攀升導(dǎo)致這家銀行損失數(shù)十億美元。IndyMac以破產(chǎn)告終，被美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司接管，成為金融危機(jī)中破產(chǎn)的最大一家商業(yè)銀行，也是美國(guó)歷史上第二大遭關(guān)閉的金融機(jī)構(gòu)。

編寫標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)的兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家席勒與凱斯說(shuō)，“裁員不分薪水高低，有錢人、低收入戶與中產(chǎn)階級(jí)都會(huì)遇上裁員，而這些人都可能會(huì)有房貸，失業(yè)的屋主最終將放棄繳款，房屋被收回的狀況繼續(xù)增加，為美國(guó)樓市復(fù)蘇帶來(lái)壓力。”《貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)》的作者宋鴻兵則將目前的階段稱為信用違約危機(jī)，并認(rèn)為情況“比次貸危機(jī)要危險(xiǎn)得多了”。 “這次信用違約造成的損失應(yīng)該是次貸危機(jī)的三倍左右，要達(dá)到1萬(wàn)億美元。從今年夏天到明年夏天這一年中的危機(jī)會(huì)比去年嚴(yán)重得多。”

政府作為

政府行動(dòng)

據(jù)估計(jì)，奧巴馬政府給予首次買房家庭減稅8000美元的政策，2009年惠及了35萬(wàn)~40萬(wàn)戶購(gòu)房者。這一優(yōu)惠政策已被第三次延續(xù)至2010年4月。另外，為了刺激有房者再買新房，美國(guó)政府又宣布了每戶6500美元的減稅政策。這些優(yōu)惠政策都是前所未有的。美國(guó)財(cái)政部也在去年底宣布，將取消對(duì)房利美和房地美總計(jì)4000億美元的救助上限。由此，這一系列旨在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的措施，最大程度地降低了優(yōu)級(jí)房貸危機(jī)爆發(fā)的可能性。

樂(lè)觀情況

但凱斯同時(shí)指出，這波優(yōu)級(jí)房貸違約潮應(yīng)不足以摧毀美國(guó)2010年可能出現(xiàn)的樓市復(fù)蘇。畢竟現(xiàn)在的優(yōu)級(jí)房貸不像當(dāng)初次貸式的“空手套白狼”，金融機(jī)構(gòu)不至于蒙受殺傷力很大的損失。

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年11月，全美舊房銷售量為654萬(wàn)套，為2007年7 月以來(lái)的最高水平，比上月也增長(zhǎng)了7.4%。

曼哈頓的房地產(chǎn)中介哈斯蒂德不動(dòng)產(chǎn)公司(Halstead Property)銷售總裁亞比·蓋勒特(Abby Gellert)對(duì)本報(bào)記者表示，紐約附近地區(qū)，未來(lái)一年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)一部分優(yōu)級(jí)房貸的止贖房，但這些房子會(huì)很快被一搶而空，不會(huì)對(duì)整體房市帶來(lái)多大影響。

美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬曾經(jīng)承諾，要幫助900萬(wàn)戶美國(guó)家庭保住房產(chǎn)。奧巴馬政府推出的7000多億美元經(jīng)濟(jì)援助計(jì)劃中，涵蓋用于拯救樓市的750多億美元。受益于刺激政策，2009年下半年，美國(guó)居民住房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。此外，當(dāng)今美國(guó)金融監(jiān)管新政呼之欲出，對(duì)各種金融衍生品交易和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)約束正在加強(qiáng)，次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)借助金融衍生品杠桿效應(yīng)產(chǎn)生的恐怖破壞力難以重現(xiàn)。