美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

 房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)介

查爾斯•P•金德?tīng)柌?CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》撰寫(xiě)的“泡沫”詞條中寫(xiě)道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。”

所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供求量;投機(jī)交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。

最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導(dǎo)致了以美國(guó)為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)，最終導(dǎo)致了第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)。從20世紀(jì)70年代開(kāi)始積累，到90年代初期破裂的日本地價(jià)泡沫，是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價(jià)泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)始終沒(méi)有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。

房地產(chǎn)泡沫的主要特征

1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài);

2.房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大;

3.房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率;

4.房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為，貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。

房地產(chǎn)泡沫的判定

房地產(chǎn)泡沫的判定并無(wú)定論，在任一特定的時(shí)點(diǎn)上準(zhǔn)確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實(shí)際上非常困難。一般可以從以下指標(biāo)或狀況判斷：

(1)整個(gè)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱。如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于過(guò)熱的狀態(tài)，那么由于其內(nèi)在的相互關(guān)系，可以相信房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)有一定的過(guò)熱的現(xiàn)象。

(2)投資增長(zhǎng)率。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)，如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的2倍時(shí)，就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。

(3)商品房的空置情況。一般當(dāng)空置率達(dá)到10%時(shí)，就是房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的預(yù)兆。

除這些常用的標(biāo)準(zhǔn)外，人們通常還依據(jù)住房?jī)r(jià)格是否持續(xù)上漲、商品房?jī)r(jià)格與居民收入的增長(zhǎng)是否同步，土地開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)率是否節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)商的負(fù)債率是否普遍持續(xù)上升，房?jī)r(jià)的實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的相對(duì)差距等來(lái)判定。

房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會(huì)破裂，而一旦破裂又必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難性的后果。其影響的范圍因房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高而非常廣泛。因此各國(guó)政府都把監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)泡沫作為它宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

房地產(chǎn)泡沫的成因

房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個(gè)方面。

首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是沒(méi)有窮盡的;而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來(lái)就存在著很樂(lè)觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國(guó)家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許

多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)柞抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。

其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

再有，金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒(méi)有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒(méi)有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)•容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。

危害

造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤(rùn)許多來(lái)源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來(lái)的營(yíng)業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長(zhǎng)時(shí)期，通過(guò)以銀行借款為中心的間接融資方式來(lái)擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無(wú)利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對(duì)縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸;另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來(lái)越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題。

導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款;建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān);此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開(kāi)發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒(méi)有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來(lái)西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會(huì)動(dòng)蕩不安。

各國(guó)房地產(chǎn)泡沫

美國(guó)地產(chǎn)

由于在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期房屋價(jià)格仍然在上漲，有些報(bào)告認(rèn)為衰退還沒(méi)有沖走市場(chǎng)上的過(guò)量?，F(xiàn)有房屋中間價(jià)在去年于12月比前年同期上升8.4%，總值達(dá)到15.14萬(wàn)美元?！R豐銀行的證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫瑞斯在有關(guān)報(bào)告中說(shuō)，價(jià)格上漲造成不可持續(xù)的形勢(shì)，尤其同收入相比。由于匯豐銀行是美國(guó)最大的抵押貸款債權(quán)人之一，莫瑞斯的報(bào)告引起某些人的不悅。莫瑞斯說(shuō)他的看法是根據(jù)公開(kāi)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)而不是根據(jù)銀行抵押業(yè)務(wù)方面的信息。

但類似莫瑞斯這樣的懷疑者是少數(shù)。多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房屋市場(chǎng)仍然有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，那是由于移民購(gòu)買者的強(qiáng)烈需求、低利率和房屋供應(yīng)緊張?jiān)斐傻?。賓州威切斯特咨詢機(jī)構(gòu)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家贊迪說(shuō)，2001年可能是個(gè)相當(dāng)一段時(shí)期的高水平，“但支持房屋市場(chǎng)的因素仍然存在。我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)廣泛的價(jià)格崩潰。”

摩根斯坦利經(jīng)濟(jì)學(xué)家波納在最近一次會(huì)議上發(fā)表題目為《房屋價(jià)格：即將破滅的泡沫》的報(bào)告中說(shuō)，有些參與者爭(zhēng)論說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定要解體，破壞消費(fèi)者財(cái)務(wù)并促成經(jīng)濟(jì)衰退。

波納承認(rèn)，過(guò)去五年，房屋價(jià)格比以往任何時(shí)候上升都快，那些追蹤泡沫的熊派指出，日本股票市場(chǎng)日經(jīng)指數(shù)在1998年達(dá)到最高峰之后一年多，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始出現(xiàn)裂縫。但波納不認(rèn)為崩潰就要到來(lái)，盡管他預(yù)計(jì)房屋價(jià)格上漲幅度今后幾年將下降到2%-4%。他說(shuō)，泡沫將在舊金山、紐約、邁阿密和圣地亞哥等高價(jià)城市存在下去。他說(shuō)，目前現(xiàn)有房屋供應(yīng)僅僅相當(dāng)于4個(gè)月的銷量，而新房屋供應(yīng)也只有4個(gè)月的銷量，按照歷史標(biāo)準(zhǔn)這些都是很低的數(shù)字。

匯豐銀行的莫瑞斯在《美國(guó)房地產(chǎn)周期：另一泡沫》的報(bào)告中則利用房地產(chǎn)價(jià)值和收入的比例作為證據(jù)。他說(shuō)，這一比例就等于房地產(chǎn)業(yè)的“價(jià)格收益比”。

根據(jù)他的計(jì)算，目前的房地產(chǎn)價(jià)格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。這個(gè)水平大體上相當(dāng)于1989年的比率，那是上一次開(kāi)始房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期下降的一年。在20世紀(jì)60年代和70年代大部分時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格與收入比值通常都在1.2。

莫瑞斯說(shuō)，目前的房屋高價(jià)格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費(fèi)者降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，住上超過(guò)他們實(shí)際購(gòu)買力的房屋。今年的利率上漲將引起房屋市場(chǎng)價(jià)格下降。他并不認(rèn)為美國(guó)所有地方房地產(chǎn)市場(chǎng)都有問(wèn)題。房屋價(jià)格與收入比率在新澤西、佛羅里達(dá)、德克薩斯和伊里諾斯等州仍然相對(duì)較低，因?yàn)槟切┑胤降氖杖朐鲩L(zhǎng)超過(guò)房屋價(jià)格上漲。但在其他州，尤其是在加州、華盛頓、俄勒岡、密西根和明尼蘇達(dá)等西部和北中部，房屋價(jià)格與收入比率很高。

在所有城市中，舊金山、波士頓和西雅圖看來(lái)風(fēng)險(xiǎn)最大;達(dá)拉斯、亞特蘭大和休斯頓由于收入增長(zhǎng)超過(guò)房?jī)r(jià)，則是人們最能買得起房屋的地方。但令人驚奇的是，雖然紐約房屋很貴，但人們比20世紀(jì)80年代更能買得起。莫瑞斯還說(shuō)，高檔房屋問(wèn)題更大，尤其是那些價(jià)格超過(guò)30萬(wàn)美元的房屋。

日本地產(chǎn)

1985年9月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”，決定同意美元貶值。為刺激日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。 美元貶值(大量增發(fā)美元)后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人開(kāi)始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來(lái)錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進(jìn)行投機(jī)。

到1989年，日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時(shí)，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無(wú)力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬(wàn)富翁和極少數(shù)大公司的高管。

1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，個(gè)人紛紛破產(chǎn)，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來(lái)的壞賬高達(dá)6000億美元。

從后果上看，20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來(lái)歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。

人們常稱這次房地產(chǎn)泡沫是“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”，把20世紀(jì)90年代視為日本“失去的十年”。

中國(guó)地產(chǎn)

全球不良資產(chǎn)解決方案公司(Global Distressed Solutions)的總裁杰克·羅德曼(Jack Rodman)曾在洛杉磯和東京地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候, 通過(guò)買賣不良貸款以及向投資者提供咨詢服務(wù)而獲利不菲。如今，他認(rèn)為北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將崩盤。羅德曼指出，北京約半數(shù)的商業(yè)房產(chǎn)目前處于空置狀態(tài)。為了證明這一點(diǎn)，他在電腦中存有55棟空置寫(xiě)字樓的幻燈片。他稱,還有10多棟這樣的寫(xiě)字樓尚未來(lái)得及拍照。羅德曼說(shuō)：“我拍這些照片的目的就是想讓人們明白供給已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。”他的公司目前為在中國(guó)的資產(chǎn)投資者提供咨詢服務(wù)。

在旨在促增長(zhǎng)的政府官員的極力推動(dòng)下，中國(guó)的各家銀行去年提供了相當(dāng)于1.4萬(wàn)億美元的貸款，其中大部分用于建造摩天大樓以及其他商業(yè)地產(chǎn)。如今，中國(guó)內(nèi)地遍布空置的樓宇。北京去年第三季度的寫(xiě)字樓空置率達(dá)22.4%，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商世邦魏理仕公司(CB Richard Ellis)追蹤的103個(gè)市場(chǎng)中位列第九。這一數(shù)字還不包括即將投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，比如建成后將成為北京第一高樓的國(guó)貿(mào)三期74層大樓。紐約對(duì)沖基金尼克斯聯(lián)合基金(Kynikos Associates)創(chuàng)始人詹姆斯·查諾斯(James Chanos)稱：“一個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫和固定資產(chǎn)投資泡沫正在形成。想要以溫和的措施抑制泡沫膨脹是非常困難的。”

政策制定者們?yōu)榇藨n心忡忡，他們正試圖抑制推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金供給。1月27日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要求銀行界控制貸款的增長(zhǎng)。銀監(jiān)會(huì)在其網(wǎng)站上發(fā)表通告說(shuō)，各銀行應(yīng)該“嚴(yán)格”遵循房地產(chǎn)貸款政策。摩根士丹利亞洲區(qū)主席史蒂芬·羅奇(Stephen Roach)表示：“中國(guó)當(dāng)局顯然正在努力抑制過(guò)多的銀行貸款。”

2010年2月12日，中國(guó)央行今年第二次調(diào)高了銀行準(zhǔn)備金率。此舉應(yīng)該有助于減少銀行所持有的可以用于新貸款的資金金額，以減緩貸款增速。

如果中國(guó)政府無(wú)法為市場(chǎng)降溫而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，那么不良貸款將會(huì)激增。上海市有關(guān)官員在2月4日表示，如果房地產(chǎn)價(jià)格下滑10%，那么上海的債務(wù)拖欠抵押量將增至原來(lái)的3倍?；葑u(yù)評(píng)級(jí)(Fitch Ratings)駐北京的分析師朱夏蓮(Charlene Chu)表示，由于向國(guó)有企業(yè)的一些工業(yè)貸款已被用于房地產(chǎn)投資，因此情況可能會(huì)比預(yù)想的還要糟。她判斷說(shuō)：“隱藏的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要比我們看到的多很多。”

預(yù)防措施

1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)，等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過(guò)多積壓;其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增;最后，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

2、 建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度

加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策作好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國(guó)家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

3、 強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開(kāi)招標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過(guò)剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開(kāi)發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

4、加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平;其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過(guò)度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生;再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過(guò)利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門;最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。