北京多處現(xiàn)“山寨廉租房”

摘要

“6.5萬一套，10到20年使用權(quán)，投資自住老皆宜，適合無北京戶口的‘夾心層’、過渡購房，比政府廉租房便宜?！毙‘a(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)還懸而未解，西紅門、分鐘寺等北京城郊結(jié)合的區(qū)域最近又悄然出現(xiàn)了只賣20年租權(quán)的房子，網(wǎng)友戲稱為“山寨廉租房”。在這里買房的主要是投資者居多，大概占了一半左右，其次是養(yǎng)老。專家建議，如果項(xiàng)目名稱不能在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到相關(guān)信息，建議不要購買。

山寨廉租房-現(xiàn)象

“山寨廉租房”現(xiàn)象

在商品房住宅價(jià)格狂飆猛進(jìn)的時(shí)候，北京市多處卻悄悄出現(xiàn)了僅僅幾十萬元甚至幾萬元一套的房子，這些并非由正規(guī)建筑公司蓋的房子地理位置多位于城中村邊緣或者城鄉(xiāng)接合部，交通便利，但價(jià)格卻只是同區(qū)域大產(chǎn)權(quán)商品房的幾分之一。

豐臺(tái)區(qū)成壽寺可說是黃金地段，緊挨三環(huán)，離地鐵也近，這里的某某家園“銷售”十分火爆，有時(shí)一天就“賣”出13套房子，35平方米左右?guī)l(wèi)生間和廚房的小戶型，售價(jià)是15萬元左右。房子銷售的只是20年的租用權(quán)，所簽的合同也是租房協(xié)議，協(xié)議范本上所約定的條款和網(wǎng)上大多數(shù)的租房范本相同，只是承租時(shí)間為20年，合同上還寫明，若20年中遇到拆遷或者政府征地等，出租方將退還承租方余下年限的租金。15萬20年，合每月才600多元的租金。乍看起來，確實(shí)是個(gè)穩(wěn)賺不賠的買賣。

西紅門的某某港灣的房子位于西紅門路南800米左右的一條泥濘小徑中，樓蓋得很“山寨”，模仿商品樓的格局和戶型，落地窗，但質(zhì)量和細(xì)節(jié)都無法和商品房相比。這里戶型有一居、兩居，面積30多平到50多平不等，最便宜的是6.5萬租20年。

山寨廉租房-用地情況

“山寨廉租房”多冠以公寓之名

這些“山寨廉租房”基本是蓋在一些大型企業(yè)的企業(yè)用地上，成壽寺某某家園的地屬于一個(gè)電氣公司，銷售公司向電氣公司租了20年使用權(quán)，電氣公司允許他們在這塊地上蓋房并出租，房屋是沒有產(chǎn)權(quán)的，自然也沒有規(guī)劃和驗(yàn)收等國家批文，居住的話要按商用水電收費(fèi)。

而在西紅門，蓋樓的并非正規(guī)有國家資質(zhì)的建筑公司，而都是民間建筑隊(duì)。

位于朝陽區(qū)建國東路通惠河三間房地區(qū)的某房產(chǎn)，這里蓋房子的地是銳創(chuàng)偉業(yè)集團(tuán)旗下的產(chǎn)業(yè)用地，隸屬于朝陽區(qū)農(nóng)工委，向外銷售的是40年的使用權(quán)，因國家規(guī)定租房最多20年，所以簽的協(xié)議是20年加20年的。銷售說地塊屬于定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)帶，半路拆遷的可能性小，但不排除政府征地和政策性拆遷的可能，若40年中出現(xiàn)政府征地和政策性拆遷的情況，將按比例退還租戶剩余年限的租金。

山寨廉租房-購買人群

在這里買“山寨廉租房”的主要是投資者居多，大概占了一半左右，其次是養(yǎng)老，他們將城里的房子出租后搬到此居住，還能或得不菲的收益，另外也有少量附近的小生意人也是購買。

山寨廉租房-風(fēng)險(xiǎn)提示

山寨廉租房公然叫賣

這種“山寨廉租房”看似穩(wěn)賺不賠，但仔細(xì)推敲，卻有很多風(fēng)險(xiǎn)。

20年租金=20年風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在北京發(fā)展建設(shè)步伐非常快，這些賣出租權(quán)的房子又多處于城鄉(xiāng)接合部或城中村地帶，20年內(nèi)不被政府征地和拆遷的可能性很小。一次性給足20年的租金，等于就給自己背上了20年的風(fēng)險(xiǎn)。如果居住兩三年以后即遭拆遷，就等于兩年中以微小的投資回報(bào)押了十幾萬給別人。

合同不受法律保護(hù)

如果承租的是違章房，那么合同是不受法律保護(hù)和監(jiān)督的，而且出租方基本都是租用企業(yè)用地的公司，并不是企業(yè)直租，如果一旦出現(xiàn)政府占地或者拆遷，假設(shè)出租方資金鏈不夠充裕，或者干脆拒絕退還剩余租金，那么承租人就要面臨打官司，甚至長期作戰(zhàn)追討租金的準(zhǔn)備。

拆遷后無家可歸

如果承租的房屋是違章建筑，那么一旦被征用拆遷，那么租戶的利益是最無保障的，曾有這樣的案例，張家灣鎮(zhèn)北大化村“碧水藍(lán)天”小區(qū)的多名租戶幾萬元至十幾萬元租用了房屋后，鎮(zhèn)政府卻通告稱小區(qū)全部的7棟居民樓屬于違建，需要拆除。很多在此養(yǎng)老的租戶面臨無家可歸，本應(yīng)正常的生活也被無盡的官司和煩惱擾亂了。

山寨廉租房-分析

“適合無北京戶口的‘夾心層’、過渡購房、比政府廉租房便宜”，在高房價(jià)背景下，山寨廉租房打出的廣告極具誘惑力。絕大部分山寨廉租房20年的租價(jià)僅為每平米2000元左右，北京各類政策房的價(jià)格均在6千以上，甚至有的已經(jīng)接近萬元，山寨廉租房緣盡管在房屋質(zhì)量以及配套上不能和保障房相比，但即便買得如此便宜，依然有一倍的利潤，但礙于土地資源及資金等的問題，保障房的建設(shè)并未得到更大的推行，其中土地的價(jià)格成為最大的制約因素。

香港盡管是世界著名的高房價(jià)城市，但香港政府推行的公屋制度卻被世界公認(rèn)為有效保障居住的典范之一。在香港，許多公屋/居屋土地均是由政府無償或者低價(jià)供應(yīng)，香港政府更為房委會(huì)提供135億免息永久資本以及128億計(jì)息借貸資本，在2006/07年度香港公屋支出占特區(qū)政府整體支出達(dá)6%。

但在國內(nèi)，盡管2007年國務(wù)院24號(hào)文件明確規(guī)定，各地政府應(yīng)該將至少10%的土地出讓金用于保障性住房投資，但該文件已經(jīng)出臺(tái)兩年多，大多數(shù)城市都沒有做到這一點(diǎn)。中國社會(huì)科學(xué)院研究生院教授曹建海指出，在發(fā)達(dá)國家，商品房占整個(gè)住房供應(yīng)體系的比例一般不超過25%，保障性住房或者帶保障性特征的住房占比往往非常高，在中國地方政府并沒有建設(shè)保障房的動(dòng)力，導(dǎo)致整個(gè)城鎮(zhèn)住房體系90%以上被商品房占領(lǐng)，全世界找不出第二個(gè)。