農地入市，全稱農村集體建設用地入市，核心是將來自宅基地置換后騰空出來的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地;原有農村土地流轉后，吸引社會資本投資現(xiàn)代農業(yè)，大大提高土地經營效益。農地入市是房地產界一直熱議的話題，2009年11月，有媒體報道稱國土資源部擬農地入市抑制內地地價和房價泡沫，官方回應稱消息不實。

 背景

農地入市按土地用途分類，中國的土地可分為農業(yè)用地、建設用地和未利用地三大類。其中，建設用地則包括城

市建設用地和農村集體建設用地。在現(xiàn)行《土地管理法》框架下，國有建設用地使用權可自由出讓，但集體建設用地不能出讓、抵押。

集體建設用地主要包括農民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)用地。在宅基地方面，此次“征求意見稿”沒有根本性突破，依然不能抵押和自由出讓。而村莊公共設施和公益事業(yè)用地，一般難以交易;真正有望“入市”的主要是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地”。

按照中共十七屆三中全會的精神，農村集體依法獲得的集體建設用地，在不突破用途管制的基本前提之下，可以自由入市流轉，并且要求建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。

農地入市模式的核心，就是將來自宅基地置換后騰空出來的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地;原有農村土地流轉后，吸引社會資本投資現(xiàn)代農業(yè)，大大提高土地經營效益。業(yè)內專家認為，農地入市的好處在于加大了土地供應量，房價會因此下降。而供地的農民會因此獲得利益，勢必增加農村地區(qū)的消費水平，對拉動內需有非常好的推動作用。

浙江試點

農地入市難救急在農村集體建設用地使用制度改革方面，浙江的現(xiàn)行政策是：在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用

地范圍外，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發(fā)經營并保障農民合法權益。

浙江省的主要做法是對農村宅基地的整理。以浙江嘉興為例，嘉興農業(yè)用地保有率高達86%，但農業(yè)產出僅占嘉興GDP不到6%的比重，非農用地儲備不足的同時農村建設用地較為浪費。

2008年，嘉興開始實行以土地使用制度改革為核心，包括戶籍制度、規(guī)劃管理制度、公共服務均等化、新市鎮(zhèn)建設等在內的“十改聯(lián)動”改革;率先取消農業(yè)戶口、非農業(yè)戶口分類管理模式，全市城鄉(xiāng)居民戶口統(tǒng)一登記為“居民戶口”。還有一項重要內容就是鼓勵農村居民實施“兩分兩換”，并在南湖區(qū)、平湖市等地試點。“兩分兩換”，就是宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉分開，在依法、自愿的基礎上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產、以土地承包經營權置換社會保障。

具體做法是取消農業(yè)戶口，把目前的農村宅基地置換為城鎮(zhèn)建設用地，在城鎮(zhèn)集中建設新社區(qū)安置農民，原村莊

復墾為耕地，然后把多余出來的土地指標挪到城市近郊用作工商業(yè)開發(fā)。以嘉興三個試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，姚莊鎮(zhèn)戶均占有1.163畝，置換出3800畝左右的用地空間;龍翔街道通過宅基地置換，土地節(jié)約率將達到50%以上，可置換出約3000畝用地空間;七星鎮(zhèn)通過農村宅基地置換城鎮(zhèn)房產，戶均可節(jié)約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節(jié)約率為71%。照此推算，整個浙江省可以整理、置換出來的用地將是非常大的一個數(shù)字。

嘉興市委書記陳德榮表示，宅基地置換后騰空出來的土地，有一部分將可用作工業(yè)用地和商業(yè)用地。換句話說，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘農村宅基地被差強人意的利用率所掩蓋的價值。嘉興模式最具有價值的地方，就是農村集體所有的非農業(yè)用地(目前僅限于宅基地)進入土地市場，并逐步實現(xiàn)與國有土地“同地、同價、同權”的目標。

土地調控

除了2010年的土地調控新政，值得注意的是浙江省即將展開的農村集體建設用地入市的試點。2009年11月17日，

浙江省對外稱，國土部已確定在浙江開展農村土地整理改革試點。如果農村集體建設用地入市，顯然必將大大緩解目前土地供應緊張的局面，而地價抬高房價的問題也將迎刃而解。

“農村集體建設土地入市，首先受到打壓的將是目前價格高高在上的城郊別墅，這類房產作為稀缺資源，價格被一炒再炒，如果農村集體用地可以入市，那城郊別墅必然淪為農家大院，價格自然會下跌。”一家知名地產企業(yè)內部人士對記者坦承。

戴曉光同時認為，設置土地供應的上限和農村集體建設用地入市都有促進土地市場競爭的作用，一方面增大了城市建設用地，一方面降低了準入標準，必然會催生出更多的中小房地產開發(fā)企業(yè)，從而體現(xiàn)更充分的競爭，改變房地產市場的供求關系，打擊開發(fā)商囤積待漲的局面，讓房價降到合理的水平。

作用

農地入市農地入市自然而然增加了土地的供給，供給增加之后就產生了競爭。一方面是價格下降，另一方面會提

高資源配置的效率，能夠把土地真正的用到那些需要土地的人手中。如果農地入市的話，對提高土地資源的利用效率、抑制目前高房價是有一定作用的

中國人民大學不動產經濟研究中心況偉大教授在接受中國之聲采訪時說，引入農村集體建設用地就等于在土地市場引入了有效競爭，勢必會使土地價格進入合理空間。

北京大學房地產研究所所長陳國強表示，北京城市建設用地僅占全市土地的兩成，農村集體所有土地卻占到了八成，其中農村集體建設用地也有相當?shù)谋壤?。如果農村集體建設用地入市流轉，將在一定程度上緩解北京的高房價。

中央黨校研究室副主任周天勇在接受中國之聲《新聞縱橫》采訪時表示，推廣農村集體建設用地入市，實現(xiàn)與城市國有土地“同地、同價、同權”將是大勢所趨。

問題

農村集體建設用地入市，雖然將緩解目前土地供應緊張的局面，地價抬高房價的問題得到一定程度的緩解。但是

這種土地政策的改革涉及諸多方面的利益，改革的過程中也可能遇到意想不到的復雜問題，中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文在接受采訪時表示，在農村集體建設用地入市的過程中要嚴格依照相關規(guī)定，確保中國18億畝農業(yè)耕地不被占用。

中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，農地入市也隱藏著很大隱患。農民有可能因為利益的驅動，毫無保留地出讓自己的土地，農民一旦花完這些收入，就會一無所有，成為真正的無產者。這會對社會的穩(wěn)定帶來很大的隱患。因此他認為，這個政策的執(zhí)行需要一個比較長的時間。

更為重要的是，中國現(xiàn)行征地制度本來就存在諸如征地范圍太寬，難以約束政府濫用征地權、集體土地使用權產權模糊，以及對于政府違法征地及侵害農民合法權益的行為缺乏有效制裁救濟措施等缺陷，畢竟不能對土地稀缺狀況起到根本的緩解作用，所以部分農村集體土地入市依然可能會拍賣出畸高價格，依然會有部分開發(fā)商繼續(xù)囤積土地，從而難對畸高地價與房價起到有效的遏制效用。當前中國各地地價雖然普遍拍出高價，部分地方甚至不斷有“刷新紀錄”的新“地王”產生，但是如果改革土地出讓模式，并非不能對畸高地價與房價起到有效的遏制作用。

各方聲音

專家質疑

最大問題 法律不允許

對于“農地入市”，沈陽農業(yè)大學經濟管理學院教授戴蓬軍感到憂慮。

“不太可能吧?目前看，農地入市缺乏法律和制度支持。”戴蓬軍分析說，單純看，農地如果能實現(xiàn)健康流轉是件好事，但這個短期行為對農村和農民帶來的影響卻是長遠的，農地入市牽扯的問題很復雜，流轉過程中怎樣切實保護好農村的基礎設施、宅基地等等利益不受侵害最重要。

但是，戴蓬軍表示，眾所周知，由于城市房價高漲，開發(fā)商在城市已經拿不到地，對農地覬覦已久，如果農村集體建設用地入市將使更多農地用作工業(yè)用地和商業(yè)用地，吸引更多資本投資農村，使農地充分發(fā)揮土地經營作用。但現(xiàn)在主要問題是，法律不允許，現(xiàn)行的《土地管理法》不允許農地直接用于房地產開發(fā)。

官員聲音

房地產已成中國經濟直接“命脈”

國務院發(fā)展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌21日在北京表示，目前，房地產行業(yè)是與國民經濟高度關聯(lián)的產業(yè)，占GDP的6.6%和四分之一投資，與房地產直接相關的產業(yè)達到60個，可以說房地產業(yè)已成中國經濟直接“命脈”。

余斌表示，今年中國第4季度經濟增長有望超過10%，全年GDP增速將達到8.5%左右。明年中國經濟仍面臨七大挑戰(zhàn)，其中包括2010年內地房地產業(yè)能否保持穩(wěn)定發(fā)展、寬松的貨幣政策與通貨膨脹壓力、人民幣升值壓力加大等。

農民渴盼

緊鄰城市 看著高樓流口水

“農地入市”消息一出，沈陽周邊立即熱議四起。

對于沈陽這個正在擴張的大城市，農地到底能不能用，怎么用，實在是太需要政策來予以明確了。

沈陽市于洪區(qū)楊士鄉(xiāng)金沙村，這個緊鄰沈陽城區(qū)的西部小村，雖最早聆聽到沈陽城市化進程的腳步聲，但多年來對于僅限周邊被征地很是“嫉妒”。

該村農業(yè)經理王立學23日向記者介紹，該村目前擁有包括宅基地在內的集體所有農地3000余畝，但全村2500名農民只有不足200人從事生產，“該村大部分農民都出去打工，從前的菜田有的已經荒置，有的開始種樹。苦于沒有政策和法律支持，村里的土地只能被動等待政府征地，沒有機會進行其他方式的流轉……”

“眼看周邊一些國有土地蓋上工廠和高樓大廈，我們只有眼饞的份兒。”王立學告訴記者，看到“農地入市”消息后，農民都很高興，他們期盼農地能夠自主流轉已經很久，希望這個政策能夠提高農民的收入。

解決之道

中國最大分置是地權分置

國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長張文魁日前在某論壇上表示，中國最大的分置根本不是股權分置，而是地權分置或者土權分置。

張文魁表示，中國原來有股權分置，就是證券市場股份有兩種，一種是可以流通的，一種是不可以流通的。其實中國最大的分置是地權分置，土地分兩塊，一種是國有土地，是可以流通的，還有一個是集體土地，產權是集體性質的產權，但是不能夠到市場上來流轉，這是一個重要問題。

這樣導致只有國家、政府才可以供地，他們說今年供多少地蓋多少房，這個說法有時候可能是錯的，因為拿來地之后可能不一定馬上能蓋上房。另外就是獨家供給。所以要真正解決中國的房地產問題，一定要像當年解決股權分置那樣來解決土權分置，讓農村的集體所有土地實現(xiàn)市場流轉和用戶變更。

關于房價

平抑房價?供多少地都不夠

即使有一天農地入市成為現(xiàn)實，能不能夠緩解高房價?

戴蓬軍認為，只要房產開發(fā)商存在，供應多少土地都不夠。即使“農地入市”可操作，也僅在短期內有效，長遠看沒什么作用。如果不能把住房問題系統(tǒng)考慮，供應再多的土地只能是令房地產商人炒作和利用。牛鳳瑞分析，近郊土地的總量有限，可以入市的范圍不大，不能從根本上解決房子的供求關系，不可能起到平抑房價的作用。

未來猜想

放眼長遠 “農地入市”可探索

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、多年度《中國房地產發(fā)展藍皮書》主筆牛鳳瑞11月23日告訴記者，“農地入市”是城市化用地擴張后必然會出現(xiàn)的。

可以說，這個方向正確，但具體操作中涉及到很復雜的問題，總的來說，目前還不具備“農地入市”條件。

沈陽建筑大學房地產研究所所長劉亞臣認為，農村集體建設用地的流轉，從長期來看，如果做個可以實施的設想的話，那么其也未嘗不是一個很好的探索，使城鄉(xiāng)一體化管理體制更靠近一步，但是前提是需要對探索可能帶來的后果，做嚴格的預測、評估和研究。

之所以說若能真正施行是一個探索，因為目前來看，土地對農民的意義實際上遠遠超過了城市的國有土地對于城市居民的意義，在農村集體建設用地進入市場后，雖然所有權不變化，但是使用權的變化，可以帶來相應的收益，這對于土地相當于生命線的農民來說，會有增加收入的可能。當然一旦入市、流轉，在農民之間的流轉會是一個重要的組成部分，以此也可以活躍農村經濟。

國土部回應

2009年11月23日，國土資源部回應，將推廣農村集體建設土地入市調控房價這一消息不屬實。國土部新聞處相關

負責人員稱相關報道不是國土資源部發(fā)布的，國土資源部也從來沒有做過農地入市的表述。他同時表示國土部正在匯總相關情況，最近將向媒體介紹中國農村土地使用管理的情況。